イントロダクション
月日の流れるのは早いものです。
ぼんやり過ごしているとあっという間に１１月 マンション管理士試験日が間近になります。
光陰矢の如し。『光陰如箭』
歳月人を待たず。『歳月不待人』
令和 ２年度 第 １３問
〔問 13〕
Ａが所有する甲マンション 201 号室には、ＡのＢに対する債務を担保するためにＢの抵当権が設定されている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂの抵当権の効力は、Ｂの抵当権が設定された当時、既に 201 号室内に存在していた従物に及ぶ。
２ Ｂの抵当権について設定登記がされる前に、Ｃが、Ａから 201 号室を賃借して同室の引渡しを受けていた場合において、Ｂの抵当権が実行されてＤが同室を買い受け、Ｃに対して同室の明渡しを請求したときは、Ｃは、同室の賃借権を有することを理由にその請求を拒むことができる。
３ Ｂの抵当権が設定された後であっても、Ａは、201 号室をＥに賃貸し、Ｅから賃料を収取することができる。
４ 201 号室にＡのＦに対する債務を担保するためにＦの抵当権が設定された場合には、Ｂの抵当権とＦの抵当権の順位は、抵当権設定契約の前後によって決まる。
解答
頭を整理しましょう。
まず、
抵当権とは？
住宅ローンなどを借りるとき、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと。
ローン契約設定時に設定登記をし、ローン完済時に抹消登記を行う。
従物とは？
主物に附属せしめられた物のことを「従物」という（民法第８７条第１項）従物は主物の処分に従う（民法第８７条第２項）
従物とは例えば、畳、エアコン、建具等庭石や石灯籠も含まれる。
この問題で
A＝甲マンション２０１号室所有者ローン支払い中。
B＝銀行等ローン貸主。抵当権者。
C=甲マンション２０１号室の賃借人。抵当権設定登記以前から２０１号室を借りている。
D=Aから２０１号室を買受。
E=２０１号室の賃借人。Bの抵当権が設定された後賃借。
F=Aに金銭を貸して抵当権設定契約をした。Bに抵当権が設定されている前提。
１ Ｂの抵当権の効力は、Ｂの抵当権が設定された当時、既に 201 号室内に存在していた従物に及ぶ。
抵当権設定時に従物としてあったものは、従物は主物の処分に従う（民法第８７条第２項）に準じているから
◯ です。
２ Ｂの抵当権について設定登記がされる前に、Ｃが、Ａから 201 号室を賃借して同室の引渡しを受けていた場合において、Ｂの抵当権が実行されてＤが同室を買い受け、Ｃに対して同室の明渡しを請求したときは、Ｃは、同室の賃借権を有することを理由にその請求を拒むことができる。
借地借家法 第31条：建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
賃借人は借地借家法で守られています。
対抗できます。
◯ です。
３ Ｂの抵当権が設定された後であっても、Ａは、201 号室をＥに賃貸し、Ｅから賃料を収取することができる。
民法３６９条第１項：抵当権者（B)は、債務者（A)又は第三者（E)が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
よって、賃料をもらって貸し出すことは可能。
◯ です。
４ 201 号室にＡのＦに対する債務を担保するためにＦの抵当権が設定された場合には、Ｂの抵当権とＦの抵当権の順位は、抵当権設定契約の前後によって決まる。
民法第３７３条：同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
「抵当権設定契約の前後によって決まる。」のではなく、「登記の前後による。」であります。
よって ❌ です。
この問題の答えは ４ です。
