イントロダクション
土地は１筆、２筆と呼びます。
大きさはまちまちで、大きさの単位ではありません。
分筆、合筆など土地を分けたり合わせたりする場合に使います。
どうも豊臣秀吉の行った太閤検地に遡るようです。土地を１行で検地帳に表現して、年貢高を決めたようです。その名残が今でも残っているのですね。
令和 ２年度 第 １０問
〔問 10〕
一筆の敷地上に、甲棟、乙棟及び丙棟があり、いずれの棟も専有部分のある建物である。また、敷地は区分所有者全員で共有している。この場合において、甲棟を取り壊し、かつ、従前の甲棟の所在地に新たに建物を建築すること（この問いにおいて「甲棟の建替え」という。）についての、団地管理組合の集会における建替え承認決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲棟の建替えは、他の棟の建替えに特別の影響を及ぼさないものとする。
１ 団地管理組合の集会において建替え承認決議を行う場合には、団地管理組合の規約で別段の定めがある場合にも、規約で定められる議決権割合ではなく、敷地の持分の割合によって決議の成否が判定される。
２ 甲棟の建替えを実施するためには、団地管理組合の集会において議決権の４分の３以上の多数による建替え承認決議を得なければならない。
３ 団地管理組合の集会において建替え承認決議を行う場合には、集会を招集した者は、集会の会日より少なくとも１月前までに、団地内建物所有者に対し建替えに関する説明会を開催しなければならない。
４ 甲棟の建替え決議が適法に成立したときには、甲棟の建替え決議において甲棟の区分所有者Ａが建替えに反対をしていたとしても、その後の団地管理組合の集会における甲棟についての建替え承認決議においては、Ａはこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされる。
解答と解説
誤っているものはどれか。 ❌を見つけましょう。
１ 団地管理組合の集会において建替え承認決議を行う場合には、団地管理組合の規約で別段の定めがある場合にも、規約で定められる議決権割合ではなく、敷地の持分の割合によって決議の成否が判定される。
団地管理組合とは：一つの団地内に数等の建物がある場合、団地内の土地や共用施設を各建物の所有者が共有しているとき、各建物の所有者たちは団地管理組合を置くことができる。
区分所有法第６９条第２項：
前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第66条において準用する第38条の規定にかかわらず、第66条において準用する第30条第1項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）の持分の割合によるものとする。
建替え承認決議の議決権割合は、当該建物の所在する土地の持分割合によると規定されており、別段の定めができるとは記載されていません。
この選択肢は ◯です。
２ 甲棟の建替えを実施するためには、団地管理組合の集会において議決権の４分の３以上の多数による建替え承認決議を得なければならない。
区分所有法第６９条第１項：
一団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第65条に規定する団地建物所有者（以下この条において単に「団地建物所有者」という。）の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地（これに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。）に新たに建物を建築することができる。
- 一 当該特定建物が専有部分のある建物である場合 その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
- 二 当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合 その所有者の同意があること。
団地管理組合の議決権の四分の三以上の多数による承認があれば建替え決議は成立します。
これは ◯ です。
３ 団地管理組合の集会において建替え承認決議を行う場合には、集会を招集した者は、集会の会日より少なくとも１月前までに、団地内建物所有者に対し建替えに関する説明会を開催しなければならない。
区分所有法第６９条第４項：
第一項の集会を招集するときは、第66条において準用する第35条第1項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、同条第5項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む。）をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第66条において準用する第30条第1項の規約で伸長することができる。
１ヶ月前までではなく、２ヶ月前までに通知しなければならない。これは通知しなければならない。と規定しています。
選択肢にある説明会を開催しなければならない。という規定はありません。
よってこの選択肢は ❌ です。
４ 甲棟の建替え決議が適法に成立したときには、甲棟の建替え決議において甲棟の区分所有者Ａが建替えに反対をしていたとしても、その後の団地管理組合の集会における甲棟についての建替え承認決議においては、Ａはこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされる。
区分所有法第６９条第３項：
第３項：第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。
ただし書きの前で言っているように、産生したものとしてみなされます。建替え要件の緩和の観点です。
これは ◯ です。
この問題の答えは ３ です。
