日本の秋。 紅葉が色づいて。山が華やかになります。
信州の山奥、戸隠の山に鬼女が居りました。名を「紅葉（もみじ）」といいます。
紅葉を山に鑑賞にゆくことを「紅葉狩り」といいます。
室町時代から江戸時代に「紅葉狩り」と言う題名で能や浄瑠璃で平維茂が戸隠山で紅葉見物した際、美しい女性たちに出会うが、実は美しい娘たちは鬼だった。それを退治したと言う話となっています。
また、明治時代にはこの話を基に、「戸隠山鬼女紅葉退治之伝」として、戸隠山に流刑になった源経基の愛妾が地元の民に慕われるようになりますが、流刑にした朝廷を恨んで鬼女となり、旅人を襲って強盗をする。その話が当時の帝の知るところとなり平維茂に命じてこれを退治させた。と言う話になっています。
美しい紅葉にも悲しい昔話があるんですね。
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令和 １年度 第 ８問
〔問 8〕 甲マンションの管理組合Aの組合員Bは、101号室の区分所有権の購入に際して、C銀行から融資を受けてCのために抵当権を設定し登記を行い、また、現在は同室をDに賃貸して賃料収入を得ている。Bは極めて長期間管理費等を滞納しており、滞納額も多額となったため、Aが再三にわたり督促をしているが、Bは一切無視し続けている。この場合における次の記述のうち、区分所有法、民法、不動産登記法（平成16 年法律第123 号）及び民事執行法（昭和54 年法律第4号）の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 B及びDは、101号室について、Cの承諾を得なくても賃借権の登記をすることができる。
2 Bの管理費等の滞納が原因で、建物の修繕に重大な支障が生じるような状況に至っている場合は、Bの滞納は、建物の管理に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に該当する。
3 Bの区分所有権及び敷地利用権の最低売却価額で滞納管理費等を回収できる見込みがない場合でも、Aは区分所有法第59条の規定による競売を請求することができる。
4 Cが抵当権の実行として101 号室を競売し、Eが当該競売における手続きを経て買受人となった場合には、Aは、Eに対して、滞納管理費等を請求することはできない。
ーマンション管理協会 過去問よりー
解答
誤っているものはどれか。 ✖ を見つける問題。
Ａ，B、Ｃ 等の代名詞が頻出した場合、いちいち頭の中で、管理組合A。１０１号室オーナーB。銀行C。賃借人D。と読みながら問題、選択肢にあたってください。
１０１号室オーナーBは管理費を納めていない。１０１号室購入の際、資金借り入れのため銀行Cに抵当権を登記している。真面目な賃借人Dは賃借料をしっかり払っている。管理組合は１０１号室オーナーBに管理費を納めてくださいと再三にわたり督促をしているが１０１号室オーナーBは払ってくれません。
1 (１０１号室オーナー)B及び（賃借人）Dは、101号室について、（銀行）Cの承諾を得なくても賃借権の登記をすることができる。
賃借権の登記は何のための登記かといえば、賃借人の権利を保証する登記です。登記することで賃借人の立場は他に対抗できるようになります。
この登記は賃貸人と賃借人の間で登記することが可能です。抵当権を持っているとはいえ銀行Cの承諾まで得る必要はありません。 ◯ です。
2 （１０１号室オーナー）Bの管理費等の滞納が原因で、建物の修繕に重大な支障が生じるような状況に至っている場合は、（１０１号室オーナー）Bの滞納は、建物の管理に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に該当する。
これは ○でしょう。と思いますよね。 建物の修繕費用に管理費は充てられますからね。大規模修繕のための修繕積立金と別に、日々修繕しなければならない事象はたくさんありますからね。タダではありません。
区分所有法第６条（区分所有者の権利義務等）：
- 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
- 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
- 第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する
第１項の「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」
に当たります。 ○です。
3 （１０１号室オーナー）Bの区分所有権及び敷地利用権の最低売却価額で滞納管理費等を回収できる見込みがない場合でも、（管理組合）Aは区分所有法第59条の規定による競売を請求することができる。
区分所有法第５７条（区分所有権の競売の請求）
- 第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
- 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
- 第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
- 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
第一項にあるように、他の区分所有者の全員（管理組合）又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
滞納管理費等を回収できる見込みがない場合の規定はありません。
文言通り ○です。
4 （銀行）Cが抵当権の実行として101 号室を競売し、（競売の買受人）Eが当該競売における手続きを経て買受人となった場合には、（管理組合）Aは、、（競売の買受人）Eに対して、滞納管理費等を請求することはできない。
区分所有法第８条（特定承継人の責任）
前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
特定承継人とは：他人から個別の権利を承継する者。売買などで所有権を取得する者など。（特定承継）
包括承継人とは：他人の権利義務を一括して承継する者。相続や会社の合併など。（一般承継）
区分所有法第８条（特定承継人の責任）：前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
前条第1項：区分所有法第７条（先取特権）第１項：
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
区分所有法の規定で、特定承継人に請求できるのでこの選択肢は ✖ 。
この問題の答えは ４ です。
