そーだー村の村長さんがソーダ飲んで・・・そーだ。
なんて歌を知っているのは相当昔の人ですよね。そうだ村とソーダ水をかけて、もう一つ、猛毒の青酸ソーダをかけた詩です。
少し怖い詩ですが、此の詩を書いたのは、阪田寛夫さんという童話作家・詩人が書いたれっきとした詩なのです。
此の阪田寛夫さんは有名な「さっちゃん」（さっちゃんはね、さちこっていうんだほんとわね・・）や「お腹のへる歌」（どうしておなかがへるのかな？けんかをするとへるのかな・・・）などを作詞した方なんです。「土の器」という小説で芥川賞も受賞なさった方です。
私が知っている替え歌は
そーだー村の村長さんがソーダ飲んで・・・そーだ。
葬式饅頭でっけーそーだ。
中にあんこは無えそーだ。
というのです。ちょっといけませんね。勉強していて眠くなったときに、ふっと思い出しました。
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令和 １年度 第 ３問
〔問 3〕 区分所有法第7条の先取特権に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 区分所有者が有する区分所有法第7条の先取特権の被担保債権は、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権に限られる。
2 管理者が、管理組合との間に報酬を受ける特約がある場合において、管理組合に対して有する報酬債権は、区分所有法第7条の先取特権の対象となる。
3 区分所有法第7条の先取特権は、債務者が専有部分を賃貸しているときは、民法第304条の物上代位により賃料に対して行使できる。
4 区分所有法第7条の先取特権の目的物は、債務者の区分所有権に限らず、債務者の全ての財産である。
ーマンション管理協会 過去問よりー
解答
さあ、正しいものを探しましょう。 ◯はどれか？
1 区分所有者が有する区分所有法第7条の先取特権の被担保債権は、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権に限られる。
区分所有法 第７条（先取特権）：
１、区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２、前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３、民法（明治二十九年法律第八十九号）第319条 の規定は、第1項の先取特権に準用する。
※先ず、先取特権とはなにか知っておかねばなりません。
先取特権（さきどりとっけん）せんしゅとっけんと読んでも間違いではありませんがさきどりとっけんのほうが一般のようです。
先取特権とは：他の債権者よりも優先して弁済を受ける権利のこと。
※被担保債権とは、共益費用と言い換えていいようです。
※建物の敷地又は共用部分以外の建物の附属施設とはなんのこと？
一般に共用部分以外といえば、専有部のこと。
マンション本館の他に管理棟などがあった場合、規約で決めて登録すれば専有部とすることができるので、この管理棟のことを指しているのかもしれません。
また、専有部内に火災感知器やパイプスペースなどがあり、これは共用部以外の設備と呼べるかもしれませんね。
これらを総合すると：区分所有者が他の共益費を納めない区分所有者に対して共益費について他の債権者よりも優先して弁済を受けられます。しかし、それは共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権に限られる。
ということです。
上記文章の最後に書かれている、「限られる」に注意。このように書いてある場合、ほとんど、限られません。例外はかならずあるものです。✖が疑われます。
そして、区分所有法 第７条第一項を見れば、又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、としっかり書いてあります。これが例外ですから。「限られる」が間違いです。
✖ です。
2 管理者が、管理組合との間に報酬を受ける特約がある場合において、管理組合に対して有する報酬債権は、区分所有法第7条の先取特権の対象となる。
選択肢 １の区分所有法 第７条（先取特権）を読み返してください。
管理者に支払う「報酬特権」は先取特権の対象にはなりません。 ✖ ですね。
3 区分所有法第7条の先取特権は、債務者が専有部分を賃貸しているときは、民法第304条の物上代位により賃料に対して行使できる。
民法第３０４条（物上代位）：
１、先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
２、債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。
先取特権には物上代位性がある：売却の売上、賃貸収入、損傷の場合の保険などに対して、優先して弁済を受ける権利がある。条件として、債務者にお金が支払われる前に差し押さえる必要があります。
３の選択肢は ○です。
4 区分所有法第7条の先取特権の目的物は、債務者の区分所有権に限らず、債務者の全ての財産である。
選択肢１で申し上げたように「限られる」「全て」などが出てきた場合。疑ったほうが良いです。必ず例外があるものです。
区分所有法 第７条（先取特権）：（略）債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。（略）
この文章どおりであり、すべての財産ではありません。
✖ です。
この問題の答えは ３ です。
問題を読んでもよくわからなかったときには、何度も問題文を読み返して何を質問しているのか、どんな知識を要求しているのか見極めてください。今回の問題はよく読めば、これかな？と思う選択肢が当たりでしたね。
先取特権については、非常に頻繁に出題されています。管理費の不払いなどはマンション管理において大きな問題です。よく覚えておいてください。