イントロダクション
瑕疵とは 「瑕」も「疵」もきずや欠点のことを言います。
瑕疵とはその物件が本来備えているべき品質や性能を備えていない。とか、建物や部屋が法律に則っていない場合などを言います。しかし、見ただけでは簡単に発見できない瑕疵、これを隠れた瑕疵と言い、瑕疵担保責任の問題となるのです。
購入した新築・中古マンションに瑕疵があったら大変。よーく検分してから購入を決めてください。販売のセールスマンの話だけでなく、専門家の助言を受けるのも良いでしょう。
平成２４年度 第１４問です。
【問 １４】
Aは、Bに対して、平成１２年４月１日に、瑕疵担保責任期間を引渡しの日から１年間とする特約をして中古マンションの一室を売却し、同年５月１日にこれを引き渡した後、Bが浴室設備に瑕疵を発見した場合におけるAの瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１、Aが宅地建物取引業者でない場合、Bが平成１３年４月１０日に瑕疵を発見し、同月２０日にAに対して瑕疵の存在を指摘したうえ、平成１３年５月１０日にAに対して損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。
２、Aが宅地建物取引業者でなく瑕疵の存在を知りながらBに告げなかった場合、Bが平成１２年５月１０日に瑕疵を発見し、平成１３年６月１０日にAに対して瑕疵を告げて損害賠償請求をすれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。
３、Aが宅地建物取引業者である場合、Bが平成１３年５月１０日に瑕疵を発見し、平成１３年６月１０日にAに対して損害賠償請求すれば、Aは瑕疵担保責任を免れない。
４、Aが宅地建物取引業者である場合、Bが平成２２年５月１０日に瑕疵を発見し、平成２２年６月１０日にaに対して損害賠償請求すれば、aは瑕疵担保責任を免れない。
ーマンション管理センター 過去問よりー
解答
○を探しましょう。
キーワードは 宅地建物業者かそうでないか、期日の決まりは法律上どうなっているか問うています。
１ Ａが宅地建物取引業者でない場合、Ｂが平成13年４月10日に瑕疵を発見し、同月20日にＡに対して瑕疵の存在を指摘したうえ、平成13年５月10日にＡに対して損害賠償請求をすれば、Ａは瑕疵担保責任を免れない。
Aが業者でない場合。Ａは瑕疵担保責任を免れない。とは責任があるということ。特約は瑕疵担保責任を１年と決めているから１年を過ぎた請求は有効ではない。よって✖。
瑕疵担保責任を１年と決める特約は民法上有効です。
「平成13年６月10日にＡに対して瑕疵を告げて損害賠償請求した」ということですがこの日はすでに引き渡しから１年以上を経過しています。
２ Ａが宅地建物取引業者でなく瑕疵の存在を知りながらＢに告げなかった場合、Ｂが平成12年５月10日に瑕疵を発見し、平成13年６月10日にＡに対して瑕疵を告げて損害賠償請求をすれば、Ａは瑕疵担保責任を免れない
Aが業者でない場合。Ａは瑕疵担保責任を免れない。１と同じ。２は瑕疵の存在を知りながらＢに告げなかった場合、瑕疵担保責任は免れない。
知っていながら告げないなんて悪意にも程がある。だからもともと特約自体効果なし。
民法 第５７２条 （担保責任を負わない旨の特約）左記条項クリックで内容確認できます。
しかし、瑕疵を知ってから１年以上放っておいたのもおかしい。
民法 第５６６条 （地上権等がある場合等における売り主の担保責任）左記条項クリックで内容確認できます。
１年以内に申し出なければならない。よって✖。
業者でない場合、結構法律は甘い。
３ Ａが宅地建物取引業者である場合、Ｂが平成13年５月10日に瑕疵を発見し、平成13年６月10日にＡに対して損害賠償請求をすれば、Ａは瑕疵担保責任を免れない。
Ａが宅地建物取引業者である場合：瑕疵担保責任期間を引渡しの日から１年間とする特約自体が無効。Ａは瑕疵担保責任を免れない。よって○。
宅地建物取引業法 第 ４０条 （瑕疵担保責任についての特約の制限）左記クリックで内容確認できます。
４ Ａが宅地建物取引業者である場合、Ｂが平成22年５月10日に瑕疵を発見し、平成22年６月10日にＡに対して損害賠償請求をすれば、Ａは瑕疵担保責任を免れない。
Ａが宅地建物取引業者である場合：宅地建物取引業者といえども下記条文が適用され、買主はもう損害賠償できません。よって✖。
民法 第１６７条 （債券等の消滅時効）左記の条項をクリックしていただくと内容確認できます。
答えは３。
