１９６０何年かな・・・。小学生の時、おばさんが二子玉川の公団の団地に住んでいました。このおばさん一家は地方に住んでいた私にとって時代の最先端をゆく素晴らしい一家でした。二人の子供は男の子で、その後優秀なおとなになっています。ずっと遅れてもうひとり末っ子が生まれて、この子がとても可愛くて、今はおもちゃ屋の大手会社で働いているようです。
ガス給湯器がついていて、風呂もヒノキの風呂だったと記憶しています。ベランダがあり２LDKで、小綺麗なキッチンで食事ができました。
おじさんもやっと３０才を超えたところ。大手有名企業の社員だった。
昭和４０年から５０年代ちょうど高度成長期の時代でした。あちこちで大きな団地ができた時代でしたね。
第 １０問
〔問 10〕
一筆の敷地上に、甲棟、乙棟、丙棟が存在している。甲棟及び乙棟は戸建て住宅、丙棟は専有部分のある建物であり、また、甲棟の所有者はA、乙棟の所有者はB、丙棟の区分所有者はC、D、Eである。敷地は、A、B、C、D、Eが共有している。この場合の団地管理組合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、乙棟の建替えは他に特別の影響を及ぼさないものとする。
1 団地管理組合は、団地管理組合の集会において、共有持分の4分の3以上を有するものが承認し、かつ、Aの同意があれば、甲棟を管理するための団地規約を定める決議をすることができる。
2 Bが乙棟を取り壊し、かつ、従前の乙棟の所在地に新たに建物を建築しようとする場合には、団地管理組合の集会において議決権の4分の3以上の多数による承認の決議を得なければならない。
3 団地管理組合が規約を定めて丙棟の管理を行っている場合に、地震によって丙棟の建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときに、その滅失した共用部分を復旧しようとするときは、団地管理組合の集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をする必要がある。
4 団地管理組合は、団地管理組合の集会において、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、団地内建物のすべてにつき一括して、その全部を取り壊し、かつ、同一敷地上に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
ーマンション管理協会 過去問よりー
解答
正しいものはどれか。 ○ を探す問題です。
1 団地管理組合は、団地管理組合の集会において、共有持分の4分の3以上を有するものが承認し、かつ、Aの同意があれば、甲棟を管理するための団地規約を定める決議をすることができる。
この問題は「戸建住宅の管理はできない」とおぼえておいてください。戸建住宅は団地管理組合に参加はできますが、団地管理組合は、戸建住宅の管理はできない。そもそもこの法律自体が「区分所有法」ですから。
✖ です。
2 Bが乙棟を取り壊し、かつ、従前の乙棟の所在地に新たに建物を建築しようとする場合には、団地管理組合の集会において議決権の4分の3以上の多数による承認の決議を得なければならない。
これは、単純に考えても ○ でしょう。
土地はみんなの共有になっているのだから、たとえ、元の所在地のままとはいえ、団地管理組合の承認が必要でしょう。
区分所有法 第６９条（団地内の建物の建替え承認決議） 左記条項をクリックして、全文を確認しておいてください。
区分所有法 第６９条 第１項：
一団地内にある数棟の建物（略）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（略）の所在する土地（略）が（略）団地建物所有者（略）の共有に属する場合においては、（略）団地管理組合の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（建替え承認決議）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（略）に新たに建物を建築することができる。
よって○。
3 団地管理組合が規約を定めて丙棟の管理を行っている場合に、地震によって丙棟の建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときに、その滅失した共用部分を復旧しようとするときは、団地管理組合の集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をする必要がある。
区分所有法 ６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等） 左記条項をクリックして、全文を確認しておいてください。
区分所有法 第６１条 第 １項：
建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。（以下略）
区分所有法 第６１条 第 ３項：
第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。
区分所有建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、当該棟の棟管理組合の決議があれば行える。 よって ✖です。
4 団地管理組合は、団地管理組合の集会において、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、団地内建物のすべてにつき一括して、その全部を取り壊し、かつ、同一敷地上に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
この問題も 団地内に戸建て建物がある場合を考えてください。団地管理組合の5分の4以上が区分所有建物だった場合、区分所有建物の賛成だけで戸建て建物も建て替えの対象にされてしまうのは理不尽な話ですよね。
区分所有法第 ７０条 １項の最初に：団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（略）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合においてという条件があります。
よって ✖ 。
第 １０問の答えは ２ です。