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イントロダクション
人生１００年時代を迎えつつあります。１００歳まで生きると長寿ということですが、
地球の年齢は現在で４５億年から４６億年と言われています。
年齢など考えると、地球にも寿命があるのかな？と思うようになります。
私達は毎日動き回っています。動くことで少しづつ成長して、ある時期からは少しづつ消耗して死を迎えるのです。地球も忙しく動いています。地球の自転速度は時速１７００キロメートル。ジェット機だって追いつけない速さですね。更に太陽の周りを毎年１周しています。この速度が時速１０万８０００キロメートルというから驚きです。
地球が誕生した頃の自転速度は今よりもずっと早く１日が５時間程度だったらしい。６億年前でも１日は２２時間であったようです。今は２４時間ですが将来は３０時間になり、いつか止まってしまうんですかね。
まあ、人が何世代も何百世代も変わってもその変化を実感などできないのでしょうね。
つまらん心配をせずに
目の前の試験合格を目指しましょう。
令和 １年度 第 １８問
〔問 18〕 敷地権付き区分建物に関する登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 敷地権付き区分建物について、敷地権の登記をする前に登記された抵当権設定の登記は、登記の目的等（登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付をいう。以下同じ。）が当該敷地権となった土地についてされた抵当権設定の登記の目的等と同一であっても、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有しない。
2 敷地権付き区分建物について、敷地権の登記をした後に登記された所有権についての仮登記であって、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたものは、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。
3 敷地権付き区分建物について、当該建物の敷地権が生ずる前に登記原因が生じた質権又は抵当権に係る権利に関する登記は、当該建物のみを目的としてすることができる。
4 敷地権付き区分建物の敷地について、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地が敷地権の目的となった後に登記原因が生じた敷地権についての仮登記をすることができる。
ーマンション管理士協会過去問ー
解答
正しいものはどれか。 ○ を探す問題。
問題は「敷地権付き区分建物」の登記についての質問です。
（不動産）登記とは：
不動産の権利関係、所有者や所在地、土地の種類や面積などを登記簿に記録することです。
敷地権付き区分建物とは：
分譲マンションはほとんどこの形態です。敷地権はマンションの専有部の床面積をすべての専有部分の床面積で割った割合です。マンションの土地を同じ割合で割ったのがその専有部分の敷地権です。
中には敷地権のないマンションも存在します。その場合はすべての専有部分の所有者の共有となり、その土地の登記簿にすべての専有部所有者の名前が載ることになります。
1 敷地権付き区分建物について、敷地権の登記をする前に登記された抵当権設定の登記は、登記の目的等（登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付をいう。以下同じ。）が当該敷地権となった土地についてされた抵当権設定の登記の目的等と同一であっても、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有しない。
この選択肢は、要約すれば
敷地権の登記をする前に抵当権が設定されていた場合、敷地権について、抵当権の効力はない。
ということですね。
そんなことはないでしょう。と誰でも思うでしょう。でも、まわりっくどく言うとこの選択肢のようにこんがらがっちゃうですよね。こんなときは修飾や不要部分を除いて、端的な質問に置き換えるまで何度も問題文や選択肢をしっかり読んでください。
不動産登記法第７３条（敷地権付き区分建物に関する登記等）：
１、敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。
一 敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたもの（担保権に係る権利に関する登記にあっては、当該登記の目的等（登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付をいう。以下この号において同じ。）が当該敷地権となった土地の権利についてされた担保権に係る権利に関する登記の目的等と同一であるものを除く。）
二 敷地権付き区分建物についての所有権に係る仮登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの
三 敷地権付き区分建物についての質権又は抵当権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの
四 敷地権付き区分建物についての所有権又は質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生じた後に生じたもの（区分所有法第22条第1項本文（同条第3項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない場合（以下この条において「分離処分禁止の場合」という。）を除く。）
２、第46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。
３、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。
不動産登記法第７３条第１項一に書いてあるとおりです。
この選択肢は ✖ です。
2 敷地権付き区分建物について、敷地権の登記をした後に登記された所有権についての仮登記であって、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたものは、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。
選択肢１で引用した不動産登記法第７３条第１項二：
１、敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。ただし、次に掲げる登記は、この限りでない。
二 敷地権付き区分建物についての所有権に係る仮登記であって、区分建物に関する敷地権の登記をした後に登記されたものであり、かつ、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたもの
この条文より この選択肢は ✖ です。
3 敷地権付き区分建物について、当該建物の敷地権が生ずる前に登記原因が生じた質権又は抵当権に係る権利に関する登記は、当該建物のみを目的としてすることができる。
不動産登記法第７３条第３項：
３、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。
当該建物のみを目的とした質権または抵当権に関わる登記であって、敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは登記することができる。 ○です。
4 敷地権付き区分建物の敷地について、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地が敷地権の目的となった後に登記原因が生じた敷地権についての仮登記をすることができる。
敷地権の登記がなされた後に敷地のみの権利の登記はできません。 ✖ です。
不動産登記法第７３条第２項：
２、第46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。
この問題の答えは ３ です。
問題文が難しかった。登記簿をよく観ておいてください。表題部の記載事項など観ておくだけでも判断できることがあります。
